Tokenizacija nepremičnine – Sodoben način financiranja projektov 

Tokenizacija je proces pretvorbe pravic do fizičnih (nepremičnine, premičnine…), finančnih (vrednostni papirji), intelektualnih (patenti, avtorska dela…) ali digitalnih sredstev v digitalne žetone, z uporabo tehnologije veriženja blokov (»blockchain«, tudi blokveriga).

Posamezni žeton nato predstavlja določen delež, lastništvo ali pravico do dobička, ki je povezan z izvirnim sredstvom.  

Teoretično je možno tokenizirati skoraj katerokoli sredstvo, nepremičnine pa so pri tem še posebej zanimive. Seveda pa ne gre brez večjih izzivov, saj regulativa zaenkrat ne omogoča direktne tokenizacije nepremičnine, lahko pa to dosežemo posredno.

Glede na to, da tokenizacija dobiva na popularnosti, pa je pričakovati, da se bo slej kot prej vsaj do določene mere prilagodila tudi regulativa. 

V tem članki si bomo pogledali nekoliko več o trenutnih možnostih tokenizacije nepremičnin, glavnih idejah in prednostih tokenizacije ter o tem, kaj bi lahko tokenizacija prinesla v prihodnje. 

Tokenizacija nepremičnin v idealnem svetu 

Glavna ideja tokenizacije nepremičnie je, da omogoča razdelitev lastništva nepremičnine na večje število majhnih deležev, ki jih predstavljajo digitalni žetoni.

To bi omogočilo vlagateljem, da vstopijo na trg nepremičnin z bistveno manjšim kapitalom in manjšimi stroški, kot je bilo to mogoče prej. 

Glavni izziv pri tem je, da regulativa, ne pri nas, ne drugje (mogoče že s kakšno izjemo) ne omogoča direktno tokenizacijo nepremičnine, torej da bi bilo lastništvo preko žetonov tudi dejansko vpisano v zemljiško knjigo.

Zato lahko tokenizacijo nepremičnine lahko dosežemo posredno, preko lastniškega podjetja, ki izda delnic ali obveznice, ima pa tudi to ima svoje omejitve (več o tem kasneje). 

Glavna ideja tokenizacije je, da na nov način povezuje investitorje in (nepremičninske) projekte. Vlagateljem omogoča vstopanje z manjšimi investicijami, predvsem v projekte, ki jim prej niso bili dostopni, razvijalcem projektov pa nove poti do kapitala.  

V idealnem svetu, se pravi svetu z ustrezno regulativo, bi bil preko žetona lastnik vpisan v elektronsko zemljiško knjigo na tehnologiji veriženja blokov, žetone pa bi bilo enostavno in hitro prodati ali kupiti na borzi, brez dolgih in dragih postopkov.

Dodatno so dobički iz naslova žetonov lahko bistveno lažje in ceneje izplačani, četudi gre za manjše vsote.  

Tokenizacija nepremičnin bo lahko, ko bo ustrezno prilagojena regulativa, prinesla vse ključne prednosti tovrstnega pristopa do povezovanja nepremičninskih projektov in kapitala.

Če še enkrat povzamemo govorimo o naslednjih ključnih petih prednostih: 

• Povečana dostopnost do nepremičninskih projektov zaradi frakcijskega lastništva: Tokenizacija omogoča, da se nepremičnine razdelijo na manjše enote, ki so dostopnejše širšemu krogu vlagateljev. 
• Boljše možnosti izplačila donosa: Donos, tudi pri manjših zneskih, je lahko izplačan hitreje in z manj transakcijskimi stroški, v dodatnih žetonih ali kripto valutah. 
• Izboljšana likvidnost: Žetoni na področju nepremičnin so lahko uvrstijo in nato trgujejo na digitalnih borzah, kar jim daje večjo likvidnost. To pomeni, da jih vlagatelji lahko lažje kupijo in prodajo, kar poveča likvidnost naložbe. 
• Zmanjšani stroški, ker ni posrednikov: Tokenizacija lahko zmanjša stroške naložb v nepremičnine. To je zato, ker so žetoni lahko izdani in trgovani brez posrednikov, kar lahko zmanjša stroške transakcij.  
• Transparentnost: Blockchain tehnologija zagotavlja zanesljivo sledenje lastništva in transakcij, saj je to bistvena inovativnost te tehnologije. 

Glavni izzivi tokenizacije nepremičnin danes 

Kot omejeno je glavni izziv tokenizacije danes ta, da zakonodaja lastništva žetonov ne prepoznava kot legitimnega vpisa v zemljiško knjigo.

Zato se pri današnjih omejitvah nepremičnine tokeznizirajo posredno, kar pomeni, da se lahko tokenizira delnice ali obveznice podjetja (torej vrednostne papirje), ki ima nepremičnino v lasti. 

Pri takšnem pristopu je na slovenskem trgu še ena večja ovira. V primeru družbe z omejeno odgovornostjo (d.o.o.) je prenos deležev izveden v notarskem zapisu, torej je potreben obisk pri notarju. To nekako izniči mnoge prednosti tokenizacije. V primeru delniške družbe (d.d.) pa mora pri nas knjigo delničarjev voditi KDD – Centralna klirinško depotna družba, kar zopet ni idealno. 

Rešitev je odprtje lastniškega podjetja nepremičnine v državi, ki omogoča, da podjetje samo vodi svojo elektronsko knjigo delničarjev. To pa omogoča kar lepo število evropskih in drugih držav (Avstrija, VB,…).

S tem dosežemo skoraj enako situacijo (žal nekoliko bolj kompleksno), kot če bi direktno tokenizirali nepremičnino. Vseeno dosežemo nekatere prej omenjene prednosti, kot so lažja prodajljivost in večja likvidnost žetonov, povsem digitaliziran postopek ter lažja distribucija dividend ali obresti nižjih vrednosti.  

Seveda pa je pomembno, da podjetje ustrezno vodi elektronsko knjigo delničarjev, ker govorimo o tokenizaciji se to počne z uporabo tehnologije veriženja blokov.  

Velja pa omeniti še dva izziva, ki sta povezana s tokenizacijo nepremičnin: 

• Prevare – Zaradi pomanjkanja pravnega okvira in regulacije se na trgu pojavljajo tudi prevare. Zato je pomembno, da za izdanimi žetoni stoji ugledno podjetje in ekipa, predvsem pa gre za realne nepremičninske projekte z izkušenimi razvijalci. 
• Tehnološka varnost – Varnost žetonov je pomemben izziv. Žetoni so digitalni in posledično so lahko podvrženi tveganju za kibernetske napade. Ključne so tehnološke rešitve in inovacije, ki zagotavljajo varnost in zanesljivost tokenov nepremičnin. 

Izziv niso majhni, vendar zagotovo rešljivi, sploh pri visoki stopnji inovacij v tej panogi, prav tako pa vedno bolj splošnem sprejemanju kriptovalut, žetonov in tehnologije veriženja blokov.

Ko bodo ti izzivi uspešno rešeni, je velika verjetnost, da bo tokenizacija nepremičnin v prihodnosti postala pomemben del nepremičninskega trga.

Nenazadnje je nepremičninski trga največji trg na svetu, poleg delnic in obveznic. 

Postopek tokenizacije nepremičnin 

Poglejmo si še poenostavljen postopek tokenizacije nepremičnine. Ta sicer ni slišati kompleksen, vsekakor pa pravni in tehnološki vidik nista tako enostavna. Klasični postopek tokenizacije nepremičnine poteka po naslednjih korakih: 

• Izbor nepremičnine: Izberemo nepremičnino, ki bo (zaenkrat še posredno) tokenizirana. Kot omenjeno mora biti ta v lasti delniške družbe, znotraj regulative, ki omogoča elektronsko vodenje knjige delničarjev. 
• Ocena nepremičnine: Nato je treba nepremičnino oceniti, da je jasno določena njena vrednost, posledično se določijo tudi cene žetonov. 
• Pravna struktura, knjiga delničarjev ipd.: Skladno s pravnimi okviru in obstoječo regulacijo je potrebno zagotoviti pravno strukturo, pravne in ponudbene dokumente, ki podpirala izdajo vrednostnih papirjev in posledično tokenov. Ne smemo pozabiti tudi na elektronsko knjigo delničarjev. 
• Prodaja vrednostnih papirjev: Delnice ali drugi vrednostni papirji se ponudijo na trgu, kar omogoča zbiranje kapitala. 
• Izdaja žetonov: Izbor tehnologij ter ustvarjanje digitalnih žetonov na blockchainu, ki predstavljajo posredne deleže v nepremičnini (tokenizacija vrednostnih papirjev). 
• Upravljanje nepremičnine: V zadnjem koraku je treba nepremičnino upravljati tako, da se zagotovi, da vlagatelji prejmejo svoje donose in so ustrezno informirani. 
• Trgovanje: Trgovanje z žetoni se zagotovi bilateralno med lastniki ali pa s kotacijo na »DLT borzi«. 

Tudi pri Equitu sodelujemo pri več projektih tokenizacije po Evropi. Skupaj z matičnim podjetjem Cryptix, ki je razvilo Token launchpad, poskrbimo tako za konceptualni, kot tudi tehnološki in pravni vidik investicije.

Razvito pa imamo tudi svojo digitalno platformo za financiranje ter imamo MiFID II licenco. Primer takšnega tokeniziranega nepremičninskega projekta je Rocksolid Estate. 

Tokenizacija nepremičnin je še v začetni fazi razvoja, vendar ima potencial, da močno vpliva na nepremičninski trg.

Če se bodo izzivi, ki jih ta tehnologija prinaša uspešno rešili, lahko tokenizacija nepremičnin v bistveno večjem obsegu omogoči, da bo nepremičninski trg bolj dostopen, likviden in učinkovit. Do takrat pa je potreben predstavljen obvod, ki pa še vseeno prinese marsikatero prednost tokenizacije.